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40家房企融资4105亿元 境外债规模成本双增加

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小周123456789 发表于 2018-8-8 15:40:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
     在规模和利润面前,越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。这背后,是融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。同策研究院研究总监张宏伟曾表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。


    《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面被堵。


    同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,境外发债难,永续票据重启,监管趋严,融资情况不容乐观。


    40家房企融资4105亿元


    “公司正在找融资成本较低的渠道,但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露,有些热钱虽然愿意进入房地产行业,但成本非常高。


    另有金融机构人士也向《证券日报》记者透露,在全国百强房企中,负债率过高的房企,“几乎从我们融资名单上排除了,风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资,这样风险相对可控。”


    《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。陈朦朦认为,地产商们正面临外面的钱融不进来,能融进来的热钱咽不下的局面。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看,融资金额在2018年5月份骤降,6月份虽有小幅回温,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行。


    陈朦朦表示,从7月份40家房企融资情况来看,境内发债渠道大规模紧缩,房企发债受到很大限制;海外银团贷款“复出”;创新融资方式多样化;境外发行公司债利率均超8%;外币融资大幅增加。


    事实上,近两年内,房企融资渠道持续收缩。如今,依靠销售规模实现快速回款已经是摆在房企目前的头等大事,因为,2015年以来发行的公司债将在今年下半年迎来第一波还债高峰期。


    正如绿城中国执行董事、执行总裁李青岸所示,自2016年的“9·30”政策以来,房地产去杠杆是主导方向,金融监管态势有增不减,使房地产的融资渠道变得狭窄,出现融资难、融资贵的现象。


    境外债规模成本双增加


    据《证券日报》记者观察,从40家房企7月份融资情况来看,境外债的规模和成本都在上行。


    陈朦朦表示,从同策研究院近2年的监测数据来看,海外银团贷款几乎绝迹,此次在7月份的融资渠道中,海外银团贷款“回归”。一方面,这侧面反映境内融资困难;另一方面则是由于国内企业能申请到大规模银团贷款的极少,多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。


    而在融资成本方面,据同策研究院监测显示,在已披露的数据中,7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券,发行金额为30亿元,利率为3.58%。此外,万科发行的首期中期票据的票面利率也较低,为4.6%。其次,招商蛇口成功发行了2018年度第一期超短期融资券,票面利率3.74%。融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据,票面利率为8.625%。值得注意的是,境外发行的公司债利率均超8%。


    陈朦朦认为,国内融资环境恶劣,境内发债监管趋严,银行贷款不易,海外银团贷款的再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。在这样的情况下,房企不得不寻求海外融资渠道,但又不得不背负上过高的融资成本。由此可见,融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。


    诸葛找房方面也认为,预计2018年下半年,在融资监管不发生改变情况下,房企融资环境仍较为严峻,融资渠道受限,房企应加快去杆杠、降负债的速度,进而使得企业稳定发展。


    陈朦朦进一步称,房企承受能力越来越有限,多家房企股权质押比例超过50%,已经逼近“雷区”警戒线。从近期全国土地流拍不断,本质上就折射出房企融资出了问题无奈“减粮”,再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大时期,债台高筑的房企还能坚持多久?短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力,房企只能要么“割肉”甩楼,要么转让股权“刮骨”疗伤。


    支撑合理住宅消费


    此外,住建部要求各地加速拟定施行住宅发展规划,抓住调整住宅和用地供给结构,大力发展住宅租借商场,完善和执行差别化住宅信贷、税收政策,支撑合理住宅消费。这表明,虽然调控越来越严,在遏止投机炒房的一起,关于合理的住宅消费,仍然会予以支撑。所谓合理住宅消费,依据上一年12月23日举行的全国住宅城乡建设作业会议,首要就是首套刚需以及改进需求。


    房地产商场调控的主体是当地政府。因城施策的整体思路并没有改变,住建部要求各地实在做好房地产商场调控作业,系统分析当地房地产商场存在的杰出问题和首要风险点,量体裁衣,精准施策、归纳施策。稳地价、稳房价、稳预期的主体职责也落在当地政府身上。而作为住建部,将会加强监察,树立房地产商场监测系统,完善对当地房地产调控作业的评价查核机制,对未能完成调控方针的当地坚决问责。


    整体来说,房地产商场调控的思路和方向就是稳字当头,关于违法违规行为坚决查办,而关于调控不力的当地也要坚决问责,以保证商场安稳。


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